Alto valor agregado
É quase sempre o bem mais caro da vida de uma família. Qualquer distorção na tributação aparece amplificada.
13 Um mundo à parte
Bens
Imóveis
Venda e locação de imóveis nunca tiveram ICMS nem ISS. Agora passam a ser tributadas, e a reforma criou um mecanismo para que o estoque construído antes de 2027 não seja punido por isso: o redutor de ajuste.
Valor
cresce a cada operação
Redutor
acompanha o imóvel e hiberna
Só o valor adicionado é tributado
Roteiro fiel à live
Quatro apresentações, um regime
Fernando Mombelli abre com a comparação internacional. Sérgio Savaris ensina pelos números. Roni Peterson destrincha a transição. Stênio Max Lacerda apresenta o CIB, e Marco Duran fecha com o documento fiscal.
01 · 00:26Por que regime próprioAlto valor e habitação
02 · 00:30O padrão internacionalE a escolha brasileira
03 · 00:43O empreendimentoA conta completa
04 · 00:49Redutor de ajusteA memória do imóvel
05 · 00:55Redutor socialCem mil, trinta mil e seiscentos
06 · 01:00Centro de custoO CIB em toda nota
07 · 01:04Valor de referênciaO balizador nacional
08 · 01:18Fato geradorExigível a cada parcela
09 · 01:29PermutaSó a torna é tributada
10 · 01:34Quando a pessoa vira contribuinteOs limites objetivos
11 · 01:36Locação e temporadaSetenta ou quarenta
12 · 01:56TransiçãoAs cinco regras
13 · 02:40O CIB e o documentoCadastro e nota de alienação
14 · revisãoTeste seu entendimentoFixação do conteúdo
Capítulo 01 · O ponto de partida
Imóvel não é mercadoria e não é serviço. Por isso ficou de fora por décadas.
A venda de imóveis nunca teve ICMS, porque não é mercadoria, nem ISS, porque não é serviço. A locação foi discutida por anos e também ficou fora. PIS e Cofins alcançavam a receita da atividade, mas a venda de um ativo não circulante era excluída da base.
Com a reforma isso muda. O texto constitucional não fala mais em mercadoria nem em faturamento: fala em consumo, em bens e direitos. E imóvel é consumido, seja pelo aluguel, seja pelo uso.
Necessidade de habitação
Alcança quem depende de aluguel, quem quer comprar o próprio imóvel e quem investe em imóveis como fonte de renda.
Diversidade de operações
Alienação, direitos reais, incorporação, loteamento, aluguel, cessão onerosa e construção civil convivem no mesmo capítulo.
A mudança silenciosa
A tributação passa a alcançar a alienação de imóvel por pessoa jurídica independentemente da classificação contábil. A lei não distingue estoque de ativo imobilizado. Se houve alienação por contribuinte, há incidência.
Capítulo 02 · Comparação
O mundo isenta o imóvel usado. O Brasil escolheu outro caminho.
Selecione um país para ver como o IVA de lá resolveu o problema, e depois compare com a solução brasileira.
Alíquota de referência
O padrão que se repete: imóvel novo ou profundamente reformado é tributado, e imóvel com mais de cinco anos é isento, sem gerar crédito. O Brasil optou por tributar todas as operações e neutralizar o efeito por outro caminho, com redução de alíquota e com o redutor de ajuste.
Capítulo 03 · Pelos números
Um empreendimento inteiro, do terreno ao saldo credor
O palestrante começou pelo exemplo em vez da norma, porque número é a língua do contador. Reproduza a conta aqui e veja cada peça entrar no lugar.
Calculadora do empreendimento
Vinte unidades vendidas em julho de 2027
Os percentuais são exemplificativos, porque as alíquotas ainda não estão fixadas. A redução de 50% na alienação é que é regra.
Ajuste as premissas do empreendimento
Receita da vendaR$ 20.000.000,00
Redutor de ajusteR$ 5.488.000,00
Redutor social totalR$ 2.320.000,00
Base de cálculoR$ 12.192.000,00
Débito de CBSR$ 536.448,00
CréditosR$ 582.000,00
Saldo a recuperarR$ 45.552,00
O que gera crédito e o que não gera
Geram crédito normalmente, à alíquota da aquisição.
GeraNão podem ser alocados a um centro de custo, então o crédito fica parado. Corrigido o documento fiscal, o sistema realoca e o crédito aparece.
Não geraAlíquota cheia na aquisição, porque nem todo serviço tem redução.
GeraA empreiteira também tem redução de 50% na atividade imobiliária, então o crédito chega já reduzido.
GeraNão gera crédito, mas também não pagou nada na etapa anterior. O empregado celetista não é contribuinte.
Não geraNão geram crédito, e sim redutor de ajuste. O que vira redutor não vira crédito, mesmo que tenha havido pagamento com destaque.
Vira redutorPatrimônio de afetação: quando o empreendimento é afetado, um saldo credor não pode ser compensado com débitos de outro empreendimento. Ele precisa ser restituído ao patrimônio afetado, porque aquele valor estava embutido no custo pago por quem comprou as unidades.
Capítulo 04 · O mecanismo central
O redutor de ajuste é a memória tributária do imóvel
Ele não é benefício. É o instrumento que garante que a tributação alcance apenas o valor adicionado, e não o estoque de imóveis e terrenos que nunca foi tributado.
Na entrada do imóvel
Todo imóvel ganha o seu redutor, individualizado, atualizado pelo IPCA e vinculado àquela unidade.
De contribuinte a contribuinte
Enquanto circula entre contribuintes, o redutor é mantido e passa adiante junto com o imóvel.
Na mão da pessoa física
Na venda ao consumidor final ele se extingue, porque quem compra para morar costuma ficar dez, quinze, vinte anos com o imóvel.
Se o imóvel recircula
Colocado de novo em circulação econômica, o redutor renasce, e o valor de referência cuida de excluir da base o que já foi tributado.
Fusão, desmembramento e rateio
Os três redutores se somam e passam a ser um redutor global do novo imóvel. Depois, na venda das unidades, ele é rateado.
No desmembramento, o redutor é dividido proporcionalmente entre as partes resultantes.
A primeira regra é o valor de mercado, porque terreno de esquina não vale o mesmo que terreno de fundo. Não sendo possível, aplica-se a área ou a fração ideal.
Escolhido o critério, ele vale para todas as unidades. Não se rateia metade por valor de mercado e metade por área.
A regra que evita dupla fruição: o valor que compõe o redutor de ajuste não pode gerar crédito de CBS. Materiais e mão de obra usados para construir a praça de contrapartida entram no centro de custo da praça e alimentam o redutor, não o crédito.
Capítulo 06 · Centro de custo
Cada obra é uma apuração, e o CIB é a chave
A apuração é feita por empreendimento, como já acontece no patrimônio de afetação. E o que amarra a nota fiscal ao empreendimento certo é o cadastro do imóvel.
O documento traz o CIB
Compra de material, contratação do caminhão de concreto, mão de obra, aluguel. Em toda operação da atividade imobiliária o CIB precisa constar.
O sistema aloca
A Receita Federal usa o CIB para alocar cada documento ao centro de custo correto, e apresenta isso na apuração assistida.
O contador confere
Nota sem alocação é crédito não aproveitado. Identificar e corrigir esses documentos passa a ser trabalho recorrente do escritório.
Quando o CIB nasce
No parcelamento do solo ou na incorporação, no momento do registro no cartório de imóveis. A matrícula que dá origem a vinte apartamentos faz nascer vinte cadastros. A comparação usada na aula foi com o CPF, que antes só existia na vida adulta e hoje é emitido no nascimento.
Empreitada global também separa: a empreiteira que fornece material e mão de obra para não contribuinte precisa manter centro de custo por obra. O crédito fica limitado ao débito daquela obra, o excedente é estornado e não compensa com outro empreendimento.
Capítulo 07 · Valor de referência
Não é base de cálculo. É balizador.
O princípio continua sendo o valor do negócio entre as partes, aquele que consta do documento fiscal. O valor de referência entra quando esse valor não existe ou não se sustenta.
Para que serve
Situações sem valor de mercado declarado, como o imóvel cedido a um diretor para morar, e casos de arbitramento, como a escritura de milhões registrada por cem mil reais.
Como é construído
Valor de mercado estimado pela administração tributária, considerando preços praticados, dados cadastrais dos entes federativos, informações de cartórios, localização, padrão construtivo, área, tipologia e destinação.
Alcance
Está sendo desenvolvido um valor de referência nacional, para imóveis urbanos e rurais. A atualização é anual.
O contribuinte pode discordar
Há impugnação com rito próprio, prazo, análise e julgamento. Aceita a impugnação, o valor é alterado. Sem impugnação em tempo hábil, ele se consolida.
O que ele não é: não é base de cálculo de IBS e CBS, não é base de ITBI e não é base de IPTU. O ideal é que caminhe para ser o mesmo valor entre IBS e CBS, já que há o mesmo sujeito passivo e o mesmo fato gerador.
Capítulo 08 · Fato gerador
Ocorre na alienação. É exigível a cada recebimento.
A distinção é importante e foi feita com cuidado na aula: não é regime de caixa, ainda que se pareça.
No ato da alienação
Escritura pública, promessa de compra e venda, contrato particular ou documento com efeito jurídico equivalente. Uma carta de reserva com princípio de pagamento já configura.
A cada parcela recebida
Na venda parcelada, a cada pagamento se apura quanto cabe de redutor de ajuste e de redutor social naquela parcela. Não é o fato gerador que se desloca, é a exigibilidade.
O que entra na base
O valor da alienação, incluindo juros, variação e atualização monetária do saldo do preço quando a venda é parcelada. Os juros embutidos na prestação não são receita financeira: continuam sendo parte da venda do imóvel. A multa por atraso é outra coisa.
Local da operação: onde o imóvel está situado. Se ele se estende por mais de um município, considera-se aquele onde fica a maior parte da área. E o sujeito passivo é o alienante, com exceções como o leilão, em que o adquirente é o contribuinte.
Capítulo 09 · Permuta
Imóvel por imóvel não tem tributo. Só a torna tem.
É um tema que gerou anos de disputa em PIS, Cofins e imposto de renda, especialmente no lucro presumido, onde não havia dispositivo claro. Aqui a regra foi escrita.
Duas regras que sustentam o resto: a permuta precisa ser avaliada a valor de mercado, com documento fiscal, para evitar distorções. E o valor do imóvel recebido em troca não integra o cálculo do redutor de ajuste. Quando a permuta envolve unidades a construir, o redutor é aplicado proporcionalmente à fração ideal.
Capítulo 10 · Pessoa física
A partir de quanto alguém vira contribuinte
Foi adotado critério objetivo, no espírito de quem compra e vende muitos carros e passa a ter atividade econômica. Simule a situação e veja o enquadramento.
Simulador de enquadramento
Locação e alienação têm limites próprios
Os valores da lei são atualizados. A aula registrou que o limite de R$ 240 mil já corresponde a algo próximo de R$ 270 mil corrigidos.
Ajuste a operação do ano
Não contribuinte
Limite de imóveis3
Limite de receitaR$ 240.000,00
Gatilho do ano seguinteR$ 288.000,00
Capítulo 11 · Locação
Setenta por cento de redução, ou quarenta se virar hotelaria
O corte de 70% considera que a locação não era tributada nem por ISS nem por ICMS. Já a locação de curta duração é tratada como serviço de hotelaria, com regra própria.
Redução
O mesmo locador em dois regimes
O exemplo da aula: quatro imóveis, dois alugados por contratos longos e dois por sete dias. Atingidos os limites, a pessoa é contribuinte, e passa a apurar parte com redução de 70% e parte com redução de 40%. Não há escolha: cada contrato segue a sua natureza.
Do lado de quem aluga: a pessoa jurídica que aluga um galpão vinculado à atividade produtiva toma crédito. Se o imóvel não estiver vinculado a operação tributada, não gera crédito. E o que o locatário paga de condomínio, tributos e taxas do imóvel, quando comprovadamente pago, não integra a base.
Capítulo 12 · Transição
Contratos longos atravessando dois sistemas
Empreendimentos iniciados antes de 2027 vendem unidades depois de 2027, e o mesmo imóvel pode atravessar a entrada da CBS e depois a subida do IBS. A lei criou regras encadeadas para isso.
Incorporação e parcelamento anteriores
Quem opta tributa na forma daquele regime, de natureza cumulativa. Não há crédito na aquisição nem aplicação dos redutores na venda.
Custos diretos e indiretos
Custo direto é identificado diretamente. Custo indireto entra por rateio, aplicando o fator entre os custos diretos dos empreendimentos no regime opcional e o total de custos diretos do contribuinte. A parcela de crédito correspondente é estornada.
Sem crédito, com redutor
O adquirente continua sem crédito, mas pode constituir redutor de ajuste para quando revender no futuro. A não cumulatividade não some: ela muda de forma.
Alienações a partir de 2029
Neutraliza variáveis que se movem ao mesmo tempo: o ICMS e o ISS caindo enquanto o IBS sobe. Aplica-se a itens adquiridos na transição que estavam sujeitos a ICMS ou ISS, com documento fiscal.
Fatores decrescentes
Sobre o valor apurado incide um fator que acompanha, de forma inversa, a subida do IBS ao longo dos anos da transição. Só depois disso se chega ao valor efetivamente excluído da base.
Fatos geradores em anos distintos
Se o elemento temporal do ICMS ou do ISS se aperfeiçoou antes da virada, prevalece a primeira ocorrência e o IBS não é cobrado. Se não se aperfeiçoou, cobra-se o IBS depois.
Duas garantias: a exclusão da base não apaga o direito ao crédito de IBS nem impede a aplicação dos redutores, que entram depois na linha de apuração. E o excesso de exclusão pode ser levado para períodos subsequentes, funcionando quase como crédito.
Capítulo 13 · Cadastro e documento
O CIB é engenharia cartográfica a serviço da tributação
A apresentação mudou de área: saiu do direito e da contabilidade e entrou na engenharia. Cadastro territorial é conhecimento antigo, e desde o Egito serviu para permitir a tributação da terra.
A base comum: quem ocupa, o que ocupa, qual o direito sobre o qual ocupa e se esse direito é reconhecido pelo Estado.
Também chamado de módulo de cartórios. Vincula o CIB ao código nacional de matrícula e traz as operações formalizadas em registro.
Acompanha a evolução construtiva, que é justamente o que sustenta o centro de custo por empreendimento.
Alimenta o valor de referência, com localização, padrão construtivo, área e destinação.
É o que dá suporte direto ao IBS e à CBS, ligando o cadastro à apuração.
Cadastro e matrícula nem sempre coincidem
É a posse. Por definição, posse não está registrada, porque se estivesse deixaria de ser posse e viraria propriedade.
Comum na área rural. O produtor compra a parcela do vizinho, depois de outro vizinho, e cada uma é uma matrícula distinta, mas o imóvel é um só.
Depende da legislação municipal. Um sobrado com padaria embaixo e residência em cima pode ser um imóvel ou dois, conforme o município cobra o IPTU.
A nota fiscal de alienação de bens imóveis
Documento próprio, com campos que não existem em nenhum outro. Tem versão simplificada, quando há um único transmitente e um único adquirente, e versão completa quando são vários.
Alienação, arrematação, cessão, transmissão de direitos ou permuta.
Compra e venda, adjudicação, operações realizadas pelo credor na execução da garantia, entre outras. Modalidade, natureza e detalhamento se encadeiam por tabela.
Casa, apartamento, vaga de garagem, sala comercial, conjunto de salas. E se é residencial ou não, novo ou usado.
Campos próprios para informações do empreendimento, do redutor de ajuste, do redutor social e da torna, quando houver.
A dica prática deixada na aula: baixar a tabela de códigos da nota de alienação, filtrar pelos que se aplicam a esse documento e estudar a aba que encadeia modalidade, natureza e detalhamento. Depois, rever o bloco de exemplos e anotar qual código cabe em cada caso.
Capítulo 14 · Fixação
Teste seu entendimento
Seis situações construídas a partir do que foi apresentado na aula.
Aula oficial CFC/RFB
Assista ao Módulo 13
Com Fernando Mombelli, Sérgio Savaris, Stênio Max Lacerda e Marco Antônio Duran, sob moderação de Roni Peterson, que também apresentou o bloco de transição.
- Data
- 18 de agosto de 2026
- Local
- CRC de São Paulo
- Tema
- Bens imóveis
Fontes do conteúdo
Continue estudando
LIVEAula oficial do Módulo 13↗
RFBApresentações oficiais e materiais de apoio↗
LEILei Complementar nº 214/2025↗
NF-ePortal da Nota Fiscal Eletrônica e tabelas de códigos↗
SINTERSistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais↗
CFCConselho Federal de Contabilidade↗
Conteúdo educativo estruturado a partir da transcrição integral da live e conferido com fontes oficiais. Alíquotas e índices usados nos simuladores são parâmetros ajustáveis, não valores oficiais, e leiautes e tabelas de códigos estavam em publicação na data da aula. Valide casos concretos com profissional habilitado e com a norma vigente.
Cada obra virou uma apuração
Seu empreendimento já tem centro de custo e CIB nas notas?
A eBrasil apoia incorporadoras, construtoras e locadores no levantamento do redutor de ajuste, na organização por centro de custo e na escolha entre os regimes de transição.
Esse sim é um benefício, e é regressivo de propósito
Diferente do redutor de ajuste, que é mecanismo, o redutor social é desoneração. Como é valor fixo, ele pesa muito no imóvel barato e quase nada no imóvel caro.
Imóvel residencial novo
Aplicável na primeira alienação. Em um imóvel de R$ 200 mil corta metade da base. Em um de R$ 10 milhões, não é nada.
Lote residencial
Primeira venda do terreno resultante de parcelamento do solo.
Locação residencial
Por mês. Em aluguéis baixos, praticamente elimina a tributação.
Se o apartamento foi vendido por R$ 80 mil, o redutor fica limitado a R$ 80 mil. Os R$ 20 mil restantes não viram crédito para a construtora.
Atualizado desde a entrada em vigor da Lei Complementar 214, para não envelhecer com o tempo.
O objetivo é reduzir o preço final para quem mais precisa, e não beneficiar a incorporadora.